1998年我國住房制度改革以來(lái)，有近20年時(shí)間的住房建筑面積成倍增長(cháng)。其間，住房建筑技術(shù)和裝修理念也在不斷進(jìn)步，新型、環(huán)保建筑材料不斷應用，住宅配套設施和性能逐步完善。但這是一個(gè)緩慢漸進(jìn)并逐步加速的過(guò)程。很多上世紀蓋的房子，特別是1990年前后蓋的住宅，存在套內面積狹小、附帶衛生及水電工程建設落后、廚房衛生間配套不夠好、隔音效果差等問(wèn)題。但因為還沒(méi)有危及住宅居住質(zhì)量，也不可能全部拆除重建。因此只有通過(guò)改善或提升來(lái)解決。這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外墻面修繕、水電改造、停車(chē)位建設等等。此外，部分上世紀80年代建造的樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)近30年的物理與化學(xué)折舊，住宅安全與質(zhì)量問(wèn)題已引起社會(huì )關(guān)注。

　　據統計，2013年上海市各類(lèi)居住房屋已超過(guò)5.6億平方米，其中老舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由于各種原因，其結構、設施均存在不同程度缺陷，有的設施老化，有的跑冒漏滴，甚至影響居住安全。我們做過(guò)調查，1980年前，北京建成的房屋無(wú)法滿(mǎn)足北京地區抗震設防標準，而且沒(méi)有節能措施，配套設施老化。綜合看，我國城鎮舊房改造潛在和現實(shí)需求巨大。

　　城鎮舊房改造需求市場(chǎng)規模較大

　　截至2013年，按照國家統計局抽樣調查的數據，我國城鎮居民人均住房面積32.7平方米，同期，我國城鎮常住居民人口約為7.3億，據此計算，我國城鎮約有存量住宅面積240億平方米。2010 2013年期間，我國共銷(xiāo)售商品住宅面積合計為85億平方米，約占城鎮存量住宅面積的1/3，2/3左右的存量住宅建于2000年以前，或多或少都需要進(jìn)行品質(zhì)改善。我們假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場(chǎng)空間約1.5萬(wàn)億元。當然，上述估算過(guò)于簡(jiǎn)單，并不能反映實(shí)際情況。實(shí)際上，市場(chǎng)潛力可能遠較上述估算要大。如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續以“數量型增長(cháng)模式”運行，其空間日益狹小，單靠新房建設增加建筑面積、解決老百姓的住房問(wèn)題，不僅會(huì )造成巨大的資源浪費，未來(lái)將留下更多的去庫存問(wèn)題。

　　居民擴大消費需尋找新目標

　　截至2015年6月末，我國住戶(hù)存款余額高達53.28萬(wàn)億元，這還不包括以證券交易結算資金、金融機構同業(yè)存放形式的存款，可見(jiàn)我國居民消費購買(mǎi)潛力巨大。今年上半年，我國最終消費支出對國內生產(chǎn)總值增長(cháng)的貢獻率為60.0%，比上年同期提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，我國居民消費熱點(diǎn)也在發(fā)生變化。改革開(kāi)放初期，自行車(chē)、縫紉機是年輕人結婚的必備消費品。上世紀80年代初，電視機、摩托車(chē)成為消費熱點(diǎn)，由此帶動(dòng)家用電器的爆發(fā)式增長(cháng)。上世紀90年代，手機、高端家用電器進(jìn)入普通家庭。目前，隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，我國智能家居，以及由信息化、智能化主導的“客廳經(jīng)濟”成為后起之秀，發(fā)展很快，是 新的消費增長(cháng)點(diǎn)和熱點(diǎn)。

　　為什么舊房改造蘊藏著(zhù)巨大空間，這與我國住房消費增長(cháng)放緩有關(guān)，特別是一些三四線(xiàn)城市的新房供應量過(guò)大，出現了不同程度的積壓和庫存。

　　據了解，雖然今年3月以來(lái)，國家采取了一系列穩定住房消費的政策，上半年全國房地產(chǎn)出現回暖跡象，1-6月份，全國商品房銷(xiāo)售面積50264萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)3.9%，其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)4.5%，以深圳為代表的一線(xiàn)城市住房交易成交活躍。但從趨勢分析，在人口結構變化、住宅供求關(guān)系轉變以及家庭住房消費動(dòng)力不足等因素的綜合作用下，未來(lái)我國住房消增長(cháng)仍將呈趨勢性放緩。

　　——人口結構變化抑制住房增長(cháng)空間

　　人口因素一直是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要驅動(dòng)力。隨著(zhù)我國人口結構變化，我國房地產(chǎn)業(yè)數量型增長(cháng)空間將會(huì )受限。據國家衛生計生委人口研究所提供的數據顯示，購房主力人口將在2015年達到峰值。1990年 1999年出生的人口總數比1980年 1989年出生的人口總數下降23%，2000年 2009年出生的人口總數又比1990年 1999年出生的人口總數縮減16%。反映出我國人口增長(cháng)見(jiàn)頂并回落的變化趨勢。25歲至49歲是商品房購買(mǎi)的主要群體，根據我國人口年齡分布特征推算，購房主要人口將在2015年達到峰值，并將從2018年開(kāi)始形成中長(cháng)期下降趨勢。

　　——人口老齡化將引發(fā)未來(lái)住房閑置

　　根據2011年4月28日發(fā)布的第六次全國人口普查主要數據，我國60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。我國當前的人口老齡化壓力不斷增加人口增長(cháng)拐點(diǎn)和人口結構趨向老齡化，將不可避免引發(fā)住房閑置問(wèn)題。日本是人口老齡化的典型國家，據日本總務(wù)省發(fā)布的《住宅和土地統計調查》，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬(wàn)個(gè)家庭，住宅總數約為6063萬(wàn)套，按每戶(hù)一套計算，閑置住宅約為820萬(wàn)套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數的13.5%，創(chuàng )當時(shí)統計調查以來(lái)的歷史最高紀錄。從人口演變情況看，我國人口老齡化趨勢也與日本當時(shí)的情況有點(diǎn)相似，未來(lái)住房閑置問(wèn)題需未雨綢繆，早作準備。

　　——住宅供過(guò)于求的趨勢日益顯現

　　我國城鎮居民人均住房面積達到32.7平方米，已超過(guò)部分發(fā)達國家水平，基本能滿(mǎn)足合理居住需求。同時(shí)也應看到，計劃生育政策將引發(fā)未來(lái)住宅市場(chǎng)供過(guò)于求。2000年出生的孩子，如果不是因為破舊而重置房屋，那么很難產(chǎn)生新增住宅需求。當前以提高人均住宅消費面積的行業(yè)發(fā)展模式，未來(lái)將難以持久。

　　——家庭新增住房消費后勁不足

　　一是從整體購買(mǎi)力分析，隨著(zhù)住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場(chǎng)的整體吸納能力。雖然去年以來(lái)連續三次降息，個(gè)人住房貸款利率降至階段性歷史低位，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率為3.5%已是歷史新低，但因為房?jì)r(jià)偏高，對中低收入人群的支持力度仍然有限。二是從家庭住宅投資分析，住宅價(jià)格累積漲幅過(guò)大導致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然改善了住宅定價(jià)基準，但租金收益率與基準存款利率仍有差距，特別是當前金融市場(chǎng)工具平均收益率遠遠超出租金收益率水平，降低了家庭住房投資積極性。三是從家庭財富配置結構分析，我國普通家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)財富比重過(guò)高，財富流動(dòng)性存在明顯不足。而發(fā)達國家家庭非金融資產(chǎn)比重明顯低于我國。2005年，日本家庭非金融資產(chǎn)比重46.4%、美國43.4%、英國63.6%、加拿大51.1%。從財富風(fēng)險、安全與流動(dòng)性考慮，我國普通家庭客觀(guān)上需要增加金融投資資產(chǎn)比重，改善財富流動(dòng)性狀況，降低住宅不動(dòng)產(chǎn)變現風(fēng)險。綜合看，當前家庭住宅消費的后勁是不足的。

　　——商辦商用地產(chǎn)過(guò)剩嚴重

　　隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支持的淘寶、京東等電商的興起，傳統商業(yè)零售份額日益擠壓，已呈現出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商辦商用地產(chǎn)過(guò)剩風(fēng)險開(kāi)始顯現。2015年末，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達3.6億平方米，2016年將突破4.3億平方米，過(guò)剩風(fēng)險逐年加大。即使在商業(yè)比較發(fā)達的北京，今年前5個(gè)月商業(yè)地產(chǎn)租售率下降23%，反映出商業(yè)地產(chǎn)的滯銷(xiāo)風(fēng)險。

　　因此，從目前看，城鎮舊房改造市場(chǎng)空間巨大是有原因的，但啟動(dòng)城鎮舊房改造應注意以下問(wèn)題：

　　城鎮舊房改造是一項系統工程，需要激發(fā)家庭自主改造積極性。如果業(yè)主自身沒(méi)有改造積極性，那么政府引導行為容易受到抵觸。在住宅區每棟樓房里，每家每戶(hù)經(jīng)濟條件、生活習慣都不同，強行推進(jìn)樓房改造，容易發(fā)生糾紛。即使就單戶(hù)家庭而言，為改善居住品質(zhì)進(jìn)行的裝修升級改裝，也會(huì )給鄰居的正常作息帶來(lái)不便。特別是在老舊樓房增裝電梯，低層住戶(hù)可能認為不需要而不愿承擔相關(guān)費用，這需要政府耐心解釋、社區溝通與業(yè)主之間費用分攤的合理計算和設計。

　　有效發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)作用更新改造

　　當前的存量房升級改造不僅僅是傳統的裝修，還涉及大量的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)升級。目前，金螳螂已專(zhuān)門(mén)成立金螳螂 蘇州 電子商務(wù)有限公司，將改善型住房作為主要市場(chǎng)，升級為O2O平臺;浙江亞廈從智能家裝入手，為用戶(hù)提供簡(jiǎn)單、透明、省錢(qián)、省心、放心以及產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的家裝定制線(xiàn)上線(xiàn)下一體化平臺;土巴兔以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為核心，瞄準改善型住房，為消費者提供一整套自主設計裝修方案。

　　創(chuàng )新舊房改造模式

　　舊房改造與原住戶(hù)的日常生活必然存在沖突。如何將這種沖突降低到最小，需要認真研究。一種辦法是業(yè)委會(huì )可以尋找施工方，一種辦法是政府統一招標，一種辦法是業(yè)主自行選擇，關(guān)鍵是要因地制宜，與服務(wù)業(yè)等配套很好地結合起來(lái)，使改造后的舊房功能全、性能好，能符合時(shí)代發(fā)展特點(diǎn)和新的生活方式。

　　總之，對存量房的品質(zhì)改造和提升，有利于房地產(chǎn)行業(yè)更好地與服務(wù)業(yè)對接，更好地發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng) 作用。這些工作做好了，不僅對改善居住品質(zhì)起到好作用，也能促進(jìn)消費需求更大地釋放。

　　來(lái)源于《中國建設報》